HF Enterprises Inc. — IPO девелопера энергоэффективных и экологичных микрорайонов

Инвестиции в диверсифицированный холдинг, осуществляющий девелопмент энергоэффективных и  экологичных микрорайонов.

Название компании:  HF Enterprises Inc.

Индустрия: девелопмент, биотехнологии, мобильные приложения

Регион операций: США, Сингапур, Гонконг, Австралия, Южная Корея

Доступно через «Финам»!

Подробности ниже

Штаб-квартира: Бетесда (Мэриленд, США)

Год основания: 2018 (2014)

Количество сотрудников компании: 17

Дата IPO: 12.11.2020

Дата начала торгов: 13.11.2020

Биржи: NASDAQ

Тикер: HFEN

Диапазон размещения: $6-7

Выпуск: 2,6 млн обыкновенных акций

Привлекаемая сумма: $16,9 млн

Оценка компании: $58,5 млн

Андеррайтер: West Park Capital

Форма S-1

Официальный сайт: https://www.hfenterp.com

Бизнес-модель

Компания HF Enterprises Inc. позиционируется как диверсифицированный холдинг. Основные направления деятельности — девелопмент, биотехнологии и цифровая трансформация. В настоящее время практически всю выручку холдинга приносит девелопмент. В направлении биотехнологий компания разрабатывает заменитель сахара, а в электронной коммерции ищет  объекты для поглощения.

Главный актив холдинга – публичная компания Alset International (alsetinternational.com), акции которой торгуются на Сингапурской бирже.  HF Enterprises является контролирующим акционером этой компании с долей 51,04%. Главное направление деятельности компании Alset – девелопмент, включающий получение лицензий, проведение канализации, воды, электричества, обустройство улиц и привлечение застройщиков.

В настоящее время у компании два девелоперских проекта – вблизи Хьюстона (Техас, США) и в Бэллинджер Ран (Мэриленд, США). 

Компания Alset предлагает систему обеспечения здоровой жизни iHOME. С этой целью участки у домов комплектуются парниками для органического огородничества, а дома – солнечными батареями, и оборудованием для зарядки электромобилей.

При приобретении или аренде домов покупатель получает бесплатно систему солнечных батарей и автомобиль Tesla. Кроме того, компания разрабатывает мобильное приложение RoboTaxi.

Один из разделов сайта холдинга HF Enterprises ведёт на страницу, посвящённую электронной коммерции, однако информация, в основном, относится к 2012 году. Действующим проектом холдинга является мобильное приложение HotApp (IP-телефония), остальные, на наш взгляд, не вышли из стадии бизнес-планов, некоторые из которых не обновлялись с 2015 года.

Холдинг является также косвенным владельцем 16,8% австралийской публичной биотехнологической компании Holista CollTech Limited.  Капитализация этой компании составляет 22,6 млн AUD, то есть $16,5 млн. Доля HF Enterprises сейчас равна $2,8 млн. Наиболее важным с точки зрения нынешнего IPO является тот факт, что стоимость акций Holista упала с 1,7 AUD в 2003 году до 0,08 AUD к данному моменту. Похожим образом дешевели акции и самой Alset, других компаний, основанных Чаном Хень Фэйем, а также и публичных компаний, андеррайтером которых был инвестбанк West Park Capital.

В частности, стоимость акции Alset International Limited (40V.SI) снизилась в 151 раз с 9,69 сингапурских долларов по итогам IPO в 2010 году до 0,064 сингапурских долларов в настоящий момент. Капитализация Alset составляет сейчас 94,54 млн сингапурских долларов или 70,9 млн USD.

Стоимость акции Document Security Systems Inc. (NYSE:DSS), председателем совета директоров которой также является Чан Хень Фэй, снизилась за пять лет в шесть раз, с $27 в 2015 году до $4,6 в настоящий момент. Капитализация компании составляет $26,9 млн. Заметим, что максимальная стоимость акции этой компании, которую Чан Хень Фэй вывел на биржу в 1994 году пришлась на первый интернет-бум – в феврале 2000 года они стоили $7,5 тысяч.

Не оспаривая самопозиционирование основателя HF Enterprises в качестве серийного основателя единорогов, мы отмечаем, что многие, созданные им компании, быстро теряли стоимость.

Серийный создатель «единорогов»

В название компании HF Enterprises Inc. используются первые буквы имени её основателя и председателя совета директоров, Фея Чана (Chan Heng Fai). Это сингапурский предприниматель, родившийся в Гонконге в 1945 году. Web-сайты Чана, как корпоративные, так и персональные (к примеру chanhengfai.com), сообщают, что за свою деловую карьеру он реструктурировал 35 компаний в 7 отраслях экономики. При этом пять компаний сегодня совокупно оцениваются более, чем в $19,9 млрд и приносят более $1 млрд прибыли. Наиболее известной историей успеха Чана называют реструктуризацию в конце 80-х орегонского American Pacific Bank, который затем был продан в 2005 году канадскому Riverview Community Bank (NASDAQ: RVSB).

Чан руководит по меньшей мере 16 компаниями. Его совокупное состояние оценивается в $113 млн.

Финансовые результаты компании

В 2019 году выручка холдинга HF Enterprises составила $24,3 млн, увеличившись на 19% в сравнении с предыдущим годом. Выручка за первые шесть месяцев 2020 года составила $5,0 млн, что составляет 28% от выручки за аналогичный период предыдущего года, однако именно в этот период предыдущего года были получены 73% всей годовой выручки.

Соотношение между операционными расходами и выручкой нарастает: в 2018 году операционные расходы превышали выручку на 15%, в 2019 году – на 29%, в первом полугодии 2020 года – на 47%.

Убытки компании в 2019 году составляли $8,0 млн, что на 8% больше убытков предыдущего года, составлявших $7,5 млн. За первое полугодие 2020 года убытки, составили лишь $93 тыс., этот результат получен благодаря $2,7 млн в графе “другие доходы”. Накопленные компанией убытки за весь период ведения операций составляют почти $40 млн.

Бухгалтерская оценка активов компании составляет $42,7 млн, в том числе $26,0 млн – оценка недвижимости. Остальные активы представляют собой, в основном, наличные средства и ценные бумаги.

У компании $10,2 млн наличных средств, её обязательства составляют $19,6 млн, включая краткосрочные долги $6,9 млн.

Планы по использованию капитала

Компания рассчитывает привлечь в ходе IPO $16,9 млн и использовать их на следующие цели:

— 90% привлечённых средств для приобретения новых компаний и имущества; доля в приобретаемых активах будет составлять не менее 51%;

— 10% привлечённых для пополнения оборотного капитала и общих расходов.

Мы заключаем, что Чан Хень Фэй намерен выгодно приобрести и реструктурировать активы, подобно успешному кейсу с American Pacific Bank и другими приобретениями.

Факторы привлекательности

Основное направление деятельности компании – девелопмент с целью энергоэффективного жилищного строительства, а именно:  

— в период пандемии может вырасти спрос в техасском Хьюстоне и других «солнечных» регионах на энергоэффективные дома с солнечными батареями;

— компания может извлечь синергетический эффект, используя биотехнологические разработки для обустройства «умных» и энергоэффективных территорий, оснащённых парниками и оранжереями, используя экологическую ответственность новых поколений, приобретающих жилища;

— компании холдинга ведут операции в США, Гонконге, Сингапуре, Австралии и Южной Корее, что ослабляет зависимость от отдельной страновой экономики и открывает глобальные возможности.

Основные риски

Компания описывает 50 вида рисков на 17 страницах формы S-1.  Большинство из них имеют стандартное для форм S-1. Мы остановимся только на специфических для HF Enterprises рисках:

  • Соотношение между операционными расходами и выручкой нарастает: в 2018 году операционные расходы превышали выручку на 15%, в 2019 году – на 29%, в первом полугодии 2020 года – на 47%. Убытки компании в 2019 году составляли $8,0 млн, что на 8% больше убытков предыдущего года, составлявших $7,5 млн. Компания может не выйти на операционную окупаемость.
  • Стратегия роста компании основана на вере в способность Чан Хень Фэя выгодно приобретать и реструктуризировать компании. Однако историческая динамика акций компаний Чан Хень Фэя, которые стали публичными – чрезвычайно негативна.
  • Компания получила письмо, гарантирующее финансовую поддержку Чана Хень Фея, который обязуется найти необходимое финансирование и не требовать исполнения обязательств в течение следующих двенадцати месяцев. Очевидно, что слова о риске потери Чана (которому уже 75 лет) не являются простой формальностью, как в случае других компаний. С потерей основателя компания прекратит способность вести операции.

В то время как информация о деятельности андеррайтера не относится к рискам эмитента, она важна с точки зрения рисков приобретателей акций. Андеррайтером выступает компания West Park Capital, которую с конца 80-х возглавляет Ричард Раппапорт. За время деятельности компании на неё было наложено 11 различных штрафов со стороны FINRA – корпорации-регулятора, которая осуществляет функции бывшей NASD (национальной ассоциации дилеров ценных бумаг). В основном, это небольшие штрафы на сумму $30-50 тыс.  Однако в 2010 году West Park заплатила FINRA $400 тыс. в качестве штрафа за деятельность сотрудников, которые нанесли существенный ущерб клиентам, осуществляя неавторизованную торговлю.

В 2019 году юридическая фирма Levin Law инициировала расследование жалоб в отношении West Park Capital, в связи с деятельностью финансового консультанта Джона Рейли, которого обвиняли в нанесении клиентам ущерба на общую сумму $400 тыс. В 2017 году Reuters сообщила, что 95% брокеров, работающих на компанию Раппапорта, имели взыскания FINRA, а 47% трудились в фирмах, исключённых из FINRA.

Динамика акций некоторых эмитентов, размещавшихся при помощи West Park Capital,  которые мы выборочно проверили, взяв с сайта андеррайтера, оказалась, в основном, негативной. Хотя наша выборка, вероятно, не является полной, мы считаем, что такая динамика акций создаёт чрезвычайно высокий уровень риска.

Детали IPO

Компания разместит 2,6 млн обыкновенных акций. Диапазон размещения составляет от $6 до $7. При использовании средней цены из диапазона объём размещения составляет $16,9 млн.

Предыдущая заявка в SEC была подана в декабре 2019 года. Тогда диапазон размещения составлял от $6 до $8, а оценка компании была на 33% выше. Снижение оценки стоимости компании связано не только со снижением середины диапазона, но и уменьшением общего числа акций на 3,6 млн.

После IPO общее число акций компании составит 9,6 млн. На NASDAQ будет обращаться 28,9% акций компании.

В соответствии с правилами NASDAQ компания будет носить статус  контролируемой, поскольку Чан Хень Фэй сохранит контрольный пакет акций. Чан останется владельцем 6,4 млн акций.

Оценка капитализации

Поскольку HF Enterprises Inc. убыточна, воспользуемся мультипликатором P/S для компании сферы недвижимости. Хотя HF позиционирует себя как диверсифицированный холдинг (для диверсифицированных холдингов мультипликатор P/S составляет 5,57), мы считаем, что диверсификация является чисто формальной, а компанию следует оценивать с мультипликатором 3,47, характерным для девелоперов. При выручке в  $24,3 млн это даёт оценку капитализации в $84,3 млн, что почти совпадает с оценкой в $88 млн, которую компания ожидала получить в конце 2019 года при первой подаче заявки в SEC.

Можно предположить, что продажи компании не улучшатся в сравнении с первым полугодием 2020 года и вторым полугодием 2019 года, то её выручка в этом году составит $11 млн, а средняя выручка за 3 года – $18 млн. В таком случае, с тем же мультипликатором 3,47 мы получим оценку в $63,6 млн. При использовании мультипликатора предполагается, что доналоговая операционная маржа девелопера – положительная, хотя и сравнительно небольшая (7,6%), в то время как у HF Enterprises она отрицательна. Оценивая соответствующую скидку в 10%, мы получаем $57,2 млн, что довольно близко к $58,5 млн, которые даёт предполагаемое размещение по средней цене диапазона. Такую оценку стоимости HF Enterprises мы считаем оптимистической.

Нижнюю границу стоимости компании можно оценить по стоимости принадлежащих ей торгуемых на бирже компаний. Основным активом HF Enterprises является публично торгуемая в Сингапуре Alset International, которая оценена рынком в $70,9 млн, в которой у HF Enterprises контрольный пакет в 51,04%. С учётом доли в публичной австралийской Holista CollTech Limited (наша оценка доли составляет $2,8 млн), нижняя оценка HF Enterprises составляет $39 млн.

Обсуждение перспектив IPO

Стоимость акций компаний, которую основал «серийный создатель единорогов» Чан Хень Фэй, в прошлом зачастую снижалась. Компанию выводит на рынок андеррайтер West Park Capital, подвергавшийся штрафам отраслевой ассоциации, динамика акций его клиентов также не всегда позитивна. Размещение HF Enterprises является очень небольшим, его не комментирует пресса. Однако оно проводится в свободную от IPO неделю, а аппетит инвесторов к IPO очень высок.

Учитывая перечисленные факторы, мы ожидаем, что в первый день торгов стоимость акций снизится на 21% ниже средней цены диапазона до $5,2 за акцию.  Капитализация компании составит $46 млн. В течение трёх месяцев капитализация может снизиться до $40 млн, а стоимость акции — до $4,4.

В связи с чрезвычайно высокими рисками мы не рекомендуем участие в IPO компании HF Enterprises и не рекомендуем покупать акции компании в ближайшие три месяца.

Как узнать, какие компании и когда выходят на IPO в Америке?

Принять участие в IPO

IPO HF Enterprises Inc. на бирже NASDAQ состоится 12 ноября 2020 года. Заявки на покупку акций принимаются до 17:30 мск 11 ноября 2020 года.

Возможность принять участие в публичном размещении доступна только квалифицированным инвесторам (клиентам АО «ФИНАМ» или АО «Банк ФИНАМ»).

Минимальная сумма покупки акций составляет $1000, верхний порог не ограничен. Размер брокерской комиссии составляет 5% с совершенной сделки.

Инструкция по подаче заявки на участие в IPO:

— Авторизуйтесь в личном кабинете клиента.

— В ЛК выберите раздел «Услуги».

— Перейдите в подраздел «Операции с ценными бумагами».

— Нажмите на иконку «Поручение IPO».

— Поручение принимается «По цене контрагента».

Важно: на вашем брокерском счете должна быть необходимая сумма в долларах США (минимум – $1000) и открытый раздел MMA.

«ФИНАМ» предоставляет эксклюзивные условия участия в IPO — без локап-периода.

Подробную информацию об участии в IPO уточняйте у клиентского менеджера. Возможность участия в IPO (англоязычный термин, обозначающий процедуру первичного публичного размещения ценных бумаг) доступна клиентам АО «ФИНАМ» и АО «Банк ФИНАМ» (далее – «Компании»), имеющим статус квалифицированного инвестора. Финансовые инструменты иностранных эмитентов, размещаемые в процессе IPO, могут быть не квалифицированы в качестве ценных бумаг в соответствии с законодательством РФ. Компании не несут ответственность за возможные изменения в процедуре IPO. В условиях ограниченного предложения и непредсказуемого спроса, исполнение заявок на участие в IPO (в том числе, полное или частичное) не может быть гарантировано. Перед принятием решения о приобретении финансовых инструментов посредством участия в IPO, рекомендуем оценить сопутствующие риски, в том числе, внимательно ознакомиться с Декларацией о рисках, связанных с приобретением иностранных ценных бумаг и (или) Декларацией о рисках, связанных с операциями с иностранными финансовыми инструментами, являющимися приложениями к Регламенту брокерского обслуживания.

Источник

Поделиться ссылкой:

Добавить комментарий